随着棚改逐渐退出历史舞台，大家也都在猜测，会不会出台一项新的政策来填补棚改的空缺。

　　没想到棚改交出去的棒子这么顺利就被接住了。

　　6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

　　论定位，旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群，涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。

　　旧改，会不会是下一个棚改？对房地产到底有多大影响？

　　6月19日的国务院常务会议中明确：

　　一：要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

　　二：要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

　　三：要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

　　四：要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　这次会议上做出这一系列部署，并且明确今年开展试点探索，就说明这项政策已经推进到具体实施阶段。

　　国家统计局6月14日公布的数据显示，1-5月累计，固定资产投资同比增长5.6%，较1-4月回落0.5个百分点。另外，1-5月基础设施建设投资同比增长4%，较与1-4月回落0.4个百分点，为今年以来最低，经济下行压力增大。

　　其实这样的经济形势，我们早已经见怪不怪了，此前，我们已经通过铁公基，房地产，大水漫灌等来培育新的增长方式，但事实表明，虽然在拉动经济上起到了一定作用，但是其负作用也相当大，教训必须要吸取。

　　“中国经济不能再过度依赖房地产”这是郭树清主席上周作出的严厉表态，联想当年郭主席对P2P作出的表态，以及后来发生的事，不少房地产人背后一定打了一个冷颤。

　　如今，拉动经济增长又不能过度依赖房地产，眼下最适合这个条件了，可能也只有旧改了。

　　回顾会议中第二条内容提到，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可以加装电梯，配置停车设施，促进住户户内改造并带动消费。”

　　这段话透露出了此次旧改的政策意图就是，通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求。

　　左手基建，右手消费。不得不佩服决策层的谋略深远，一项旧改工程就包含了国民经济三驾马车中的两架（投资，消费）。

　　如何拉动经济？我们分开来看

　　首先，拉基建可以带动投资，稳定就业。

　　今年三月份总理在做政府工作报告时，曾经用“量大面广”这个词形容过城镇老旧小区。而这次国常会上也提到“涉及居民上亿人”。

　　根据江海证券的初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。

　　其次，拉动内需，刺激增长。

　　老旧小区的改造项目投资周期很短，一般半年之内就能完成，边际效应明显，资金周转很快，能迅速转化为消费能力。

　　比如说，小区建了停车位，就可能刺激居民汽车消费；小区周边多几个便利店或者便民市场，也能刺激居民平时多花钱改善生活；而且看到整个小区室外工程都在改建，也可能会刺激居民对室内进行重新装修。

　　不得不说，这项政策一箭双雕。

　　那么规模如此巨大的旧改工程，钱的问题又如何解决呢？

　　我们回顾会议内容的第三条，对于资金的来源已经作出明确的规定。

　　要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

　　可以看出，除了居民自掏腰包的部分，财政也会进行一定程度的补贴。

　　就比如，河北某地进行节能改造项目，包括外墙保温层，更换铝合金门窗等，每户居民只花了4000块钱，剩下的部分都由财政资金补贴。

　　当然，这只是资金一小部分来源。

　　进行这么大的工程，将来肯定是要动用金融工具的。就像当年为了棚改，央行特别设立了PSL贷款，而动用4万亿投资的旧改工程，央行也一定会设立一个专门的金融工具，但是会产生多大的效果，还需要时间的验证。

　　最后我们来回答大家最关心的一个问题，旧改工程会对当地的房地产市场产生影响吗？

　　一定会！但是这种影响，不会像大家想象的那样引起房地产市场的躁动。影响程度也要分城市来看。

　　于三四线城市来说，棚改之下，城市老旧小区基本改造完成，旧改到来之后，无论是规模还是潜力都相当有限。

　　但一二线城市的老旧小区而言，无疑是个大利好。

　　老旧小区的衰败，正在成为一个社会问题。最近，“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走，建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁，都将老城区置于相当尴尬的位置，不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。

　　旧改的到来，有助于改变这一格局。无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在旧改的加持之下，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。

　　棚改和旧改，至少有四个相似之处：都是涉及上亿人的民生工程，都是李总理在基层考察中的经典行程，都说要「鼓励金融机构和地方积极探索」，都跟房地产市场有着似无若有的关联。

　　至于旧改会不会接棒当初的棚改，成为很多地方楼市新的发动机？

　　我们暂且不表，你们可以思考。

　　资料来源：地产情报站、深悦会

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