香港楼市成交暴跌50%，李嘉诚旗下公司高管警告明年香港楼价可跌30%，香港楼市要崩盘了吗？

　　香港土地注册处12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。李嘉诚旗下长江实业地产公司的执行董事赵国雄表示，贸易风险对经济的负面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港）楼价可跌25%至30%，二次按揭房屋和面积极小的“纳米楼”尤其高危。

　　香港楼市成交暴跌50%，李嘉诚旗下公司高管警告明年香港楼价可跌30%，香港楼市要崩盘了吗？

　　李嘉诚旗下公司高管说得没有错，目前香港楼市成交量大幅下滑，房价也出现了5%左右的松动，总体上拐点已现，而且香港又是自由之港，资金自由流动频繁，房价又是在1997年最高时期的63%以上。所以，明年香港房价泡沫破裂是大概率事件。

　　也正因为如此，李嘉诚并不看好香港和内地楼市，所以近年来李嘉诚家族已经不在内地收缩退出的姿态。李嘉诚曾经说过，他决不赚行情的最后一个铜钿。足见李嘉诚的心态很好，只要赚到鱼中段最肥美的那部分就可以了。现在，看来李嘉诚的对香港楼市早有敏锐的预见性，否则他的资产就可能大幅缩水了。

　　其实，李嘉诚旗下公司高管唱衰香港楼市，与香港财政司司长陈茂波如出一辙。陈茂波曾警告称，随着美联储的不断加息，对于新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息周期，资产市场的风险不能忽视。

　　那么，李嘉诚的高管赵国雄，香港财政司长陈茂波人，他们为啥都要唱衰香港楼市？我们认为原因有三个：第一，全球和中国内地经济放缓，香港也难独善其身，再加上中美贸易摩擦没有根本解决，导致人们对收入增长预期的下降。同时，美联储10月份加息后，香港金管局也在12年后宣布首次加息。这是香港房价下跌的导火索。

　　第二，自2009年初国际金融危机爆发以来，香港房价已经连涨了十年了，已经成为全球房价最高城市的前几名。目前香港的房价要比1997年的高峰时期相比，也是有过之而无不及。目前，香港两居室总价在800万至1400万港元之间，当地市民已经无力购房。只要稍有不利因素出现，房价就会出现大调整。

　　第三，国内房地产调控已经影响到香港楼市，因为内地很多炒房者都在香港大量囤积房产，而一旦内地房地产市场出现调整，炒房者的资金链就会发生问题，所以不得不抛售香港房产，这使得香港的高房价遭受沉重抛压。

　　李嘉诚之所以在国内外商界长袖善舞，主要是他对各行业动向有着非常强的敏锐性，几年前他就选择退出香港和内地房地产市场，如今果然应验他的判断，李嘉诚并不是不看好国内经济，所以在很多领域他还是有投资的，唯独在业务上面是尽量减少对楼市依赖的。这次，李嘉诚逃顶香港楼市又获得圆满成功。

　　1998年香港楼市崩盘的时候，从来没有人想过20年后香港不仅超越了当时的巅峰，还涨到了普通人穷极一生再也买不起房的程度。

　　1997年爆发了亚洲金融危机，香港房价大跌30%以上，一些房奴无力还款，被银行赶出家门，有的露宿街头，有的走向天台，负资产家庭数量高达10多万户。

　　负资产不只是群众。“机灵小不懂”张卫健同志，在化妆间用15分钟就做出了买一层楼的决定，结果“亏得老妈都不认识了”，不得不在大陆拍了六七年电视剧才还清了债。

　　香港回归当年，土地限制随之取消。董建华在其首份《施政报告》中承诺，大幅度增加未来的建屋量至每年85000个单元，希望以增加供应来缓解房价压力。香港房价因此走向持续下跌的通道，在2003年前后跌到了极点，令董建华想不到的是，香港市民纷纷走上街头抗议，要求取消供房量，降低土地供应，重振香港楼市，董建华黯然下课。

　　有人问，香港土地供应那么紧张，怎么不填海造地？从历史看，填海造地，香港早已有之。早在1842年，香港就展开了第一次非正式填海工程。迄今为止，香港填海土地大约7000公顷，占已开发土地面积的26%，容纳了70%的写字楼面积和27%的人口，如今繁荣的西环、中环、湾仔至铜锣湾等地区都是填出来的。

　　但是因为触及到某些不可言说的利益，填海造地逐渐停滞。土地供应逐年缩紧，香港楼市再攀高峰。两千多年前，汉武帝用推恩令废止了世袭罔替。一千四百多年前，隋文帝用科举制灭掉了名门士族。中国并无贵族传承，但贫富差距一直存在。而在香港，有无房产成为了划分阶级最简单的手段。

　　走到今天，全球金融危机蓄势待发，美元加息缩表毫不手软，香港不得不跟上美联储的脚步，香港楼市已然见顶。

　　阿根廷诗人赫尔博斯说：我们有两种看待时间大河的方式，一种是从过去，时间不知不觉地穿过此刻的我们，流向未来；还有一种比较猛，它迎面而来，从未来，你眼睁睁看着它越过我们，消失于过去。

　　香港11月住宅销售总额为260亿港元，环比上月下降32.5％，较去年同期538亿港元下降51.6％。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54％。

　　另外，价格下行也开始蔓延。中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。对比8月份的峰值，房价已经下跌了约5%。瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名，香港前两年还是在六七名徘徊，今年已经飙升至第一了。中国人天天在叫房价高，大泡沫，结果前十名里面连一个内地城市都没有。因为大家没有见过真正的大泡沫。

　　我们看看香港，影视也不行了，金融马马虎虎，工业也造就不行了，那么请问香港靠什么来支撑这么高的房价？人才一旦外流，房价崩盘是迟早的事情。

　　香港的高房价是举世闻名的，有人说香港有着1流的经济，却有着三流的住宿条件，居住条件和孟买类似。

　　仲量联行称，中小型住宅楼价自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%。最后受苦的还是香港人自己，香港的普通老百姓。

　　香港的大亨胡应湘早就谈过这个问题了，香港的土地开发不到30%，还有大量的空间，之所以迟迟不能够开发到底是因为什么？因为香港政府已经被绑架，香港政府对香港本地的控制能力不足，连开发新土地满足居民居住这样简单的事情都做不到，因为会有大量的人反对，开发商也会反对，一反对就停止，怎么干的下去。

　　香港历史上经历过多次房地产崩盘，这一次也不会例外，可以说香港房地产的大调整已经开始，这一次或许比上一次还要严重，原因是97年崩盘，全球经济还处于繁荣期，而这一次崩盘，全球经济将处于大萧条期，不多说，先看一下香港房地产历次崩盘的规律：

　　数据虽然代表历史，有些规律重复出现，一定要引起注意，历史上，香港房地产的上涨周期在12-13年左右，从2003年开始到目前香港房地产已经上涨14年，上涨5.6倍，时间和空间上都已经具备崩盘条件，香港房地产的长期调整幅度，从来没有低过50%，每次都是大起大落，这主要是因为香港楼市基本上都是投机资金。

　　再看全球经济大周期，目前处于大萧条初期，不管是美国股市、房地产、还是内地房地产都处于泡沫当中，全球泡沫形成共振，谁也无法置身事外，所以香港房地产这一轮下跌，必将超过以前几轮，而且以后恢复的难度会更大。

　　目前香港外汇储备大概4000亿美元左右，看起来还不少，但是香港有大量的外债，目前大致13万亿港币，相当于1.665万亿美元，而且很多外债都投资到了房地产，这才是最要命的，一旦房价出现调整，抛盘就会接憧而来，形成踩踏。

　　我们知道，香港是联系汇率制度，为了维持港币的稳定，当汇率持续走弱，触发弱方兑换保证时，金管局必须入市干预，承接港元沽盘，回收港元流动性，就会拉高同业拆借利率，目前全球利率可以说还在低位，一旦继续往上，资金成本加大，投机资本就会选择卖出房产。

　　香港房地产上涨周期已经结束，已经开启下跌周期，根据历史，跌幅超过50%是大概率事件，不要存任何幻想，一旦传导到内地，深圳将首当其冲，率先作出反应，2019年很多人还幻想房价将上涨，请丢掉幻想，迎接“至暗时刻”。

　　李嘉诚总是有先见之明，在前两年就已经大举从大陆撤离楼市了。基本上卖光了在大陆的所有楼盘。而在香港的楼盘，李嘉诚也是出手不少。李嘉诚则利用套现出来的现金大举抄底英国。基本上对英国的公用事业大量买入。曾有报道戏称，李嘉诚基本上买下了大半个英国。足以证明李嘉诚的眼光基本上都是超前的。

　　李嘉诚旗下长实执行董事发表观点，认为明年经济会比今年更差，这点我是认同的。来年香港楼价可跌25%至30%，这也是正常的。因为香港的楼价一直都没有怎么跌过。如果经济不怎么好，楼价当然会下降了。只不过这点和大陆不一样。国内现在对楼价仍然有期待。明明知道可能会下降，可是大家还是会去买房。

　　即使香港的楼价会下跌30%，也不代表香港的楼市就会崩盘了。这只是正常的一种现象。不会发生像1997那样的危机。跌得多了，也有大陆的资金会过去接盘的。

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　　97年以前香港对大陆很多人来说是个向往神秘的花花世界。这样说并非是97年以后就没有这样感觉了，而是在年轻一代认知上香港就是国家的一个城市，只是靠近深圳的一座南方城市而已。而回到六七十年代每当有人谈起香港，大多口语就是香港和咱们不一样，人家是资本主义社会，我们是社会主义社会。香港是花花世界，到处是钱和好吃好喝的。听到这话的其他人内心中马上就会掀起波澜，眼神显露出内心的期盼，那就是要能去香港就好了。香港的纪录片里的高楼大厦，人们穿着打扮以及满街的小轿车和霓虹灯和当时的大陆相比完全是两个世界一样，人们好奇的做在一起看香港电影和连续剧，都眼前一亮，哇，都是全新的视觉和观感。所以当我们那时还羡慕谁是国营单位职工，谁是大集体职工，谁是吃供应粮的年代，香港各行各业已经极其市场化，成为亚太地区的四小龙城市。并在金融商贸海运物流以及文化旅游方面在国际上享有很高的地位。而香港的房地产市场经济从二战后就开始得到蓬勃发展。我们知道包括李嘉诚在内的香港富豪们大多都是靠炒地皮和开发地产而成为巨富。加之香港的国际金融地位，经济繁荣背景使得香港房价一路飙升。更由于香港面积的局限性，成为房地产价格难控奇高的主要制约因素。香港回归后，随着祖国大陆经济的飞跃发展，尤其是深圳经济的日新月异，很大程度缩小了和香港的差距。十几年来很多香港人开始进入大陆购房生活，这无形中减弱了香港的购房潜力。上面提到香港房地产市场已经过几十年长期的市场化发展，可以说包括土地规划和价格都达到了极致。这样状况下，随着香港经济地位的减弱，随着国际发展格局的新变化，香港房地产市场后期定会经历一个横盘，然后部分物业和新房在中期的价格方面会有一个较大幅度下浮。但话说回来由于香港雄厚的历史经济背景和城市地位，包括国家政府对香港未来的发展预期，这样的房地产走势不仅是逐步的和长期的过程，还有就是说这不完全是一个趋势的下跌而是要寻求发展平衡的最终一个结果。

　　由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从 2009 年以来连年上涨，2017年的香港楼市更实现了 14.37% 的涨幅。而香港房价的贵，在全球范围内都是排得上名的，在美国城市规划咨询机构 Demographia 公布的最新研究报告中，香港已经连续第八年在“2017 年全球城市房价负担能力”榜单中独占鳌头，也是唯一进入评选的中国城市。

　　与此同时，瑞银此前发布的最新的全球房地产泡沫指数中，位居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首的也是香港。现如今香港成交量暴跌，价格下行又是因为什么了？

　　今年6月28日香港讨论了三项房屋新措施，其中就包括向一手房征收空置税。香港的空置税主要是针对开发商房子闲置期满6个月，未进行居住使用也未出租的一手住宅征税，空置税为评估出的年租金的200%！大约相等于楼价的5%。同时，为了限制炒房客，香港还对内地买家征收30%的印花税。一套1000万港币的房子，印花税就达300万港币，进一步提高了炒房成本。

　　港币是和美元挂钩的，美联储今年连续数次加息，所以港币也不得不跟着加息，今年9月份香港进一步提高了基准利率，提升至2.5%。今年 8 月初，香港银行业开始纷纷上调按揭利率，进一步提升了香港购房者的成本。

　　按照中国香港特区政府公布的数据，2018年第三季度香港地区生产总值同比实际增长了2.9%，低于第二季度的3.5%，更远低于第一季度4.6%的同比实际增速，整体呈现下行趋势。

　　香港经济增速放慢根据香港官方发言人介绍；贸易摩擦对香港对外贸易的影响已经开始浮现，并且在短期内料会更趋明显。

　　问题在于香港资金利率是与美联储挂钩的，美联储加息港市也同等程度加息，这对于下滑的经济是一个难以承载之重。

　　经济下滑，楼市维持高景气度并不现实，而且加息极大的加重购房者的负担。香港楼市进入低迷期可以理解。香港土地注册处12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%、

　　销量下滑，楼价自然不能得到支撑，但楼价下跌多少，这个不容易判断。据香港《明报》5日消息，长实执行董事赵国雄4日表示，2019年香港楼价或跌25%至30%，二次按揭房屋和面积极小的“纳米楼”尤其高危。该人士认为但过去数年楼价急升，民众收入增长却有限，供楼负担其实正在加重，这种观点是值得重视的，经济下滑，居民收入不可能快速增长，但是不断的加息，供楼负担自然加重。

　　最近时间紧张，简单说一下，香港和英国是离岸资金的集散地，对资金非常敏感。这两个地区的股市楼市主要是作为蓄水池来应对资金流入流出的。

　　美联储要制造资金紧张的局势，也就是美联储连续加息的目的，对应的必然是资金流出，之前港元在过去的两年左右一直承压，就是这个原因。

　　整体上全球金融秩序面临重构，那么全球资产价格的重构是必然的，像香港英国这样的地方必然会先于其他地方有所反应，那么楼市和股市的暴跌就是可以预期的，当然具体时间点上还要考虑其他因素。

　　放长远20年以上看香港会逐步被边缘化，价值会越来越低。很可能不久的将来，香港人就会放弃港币，直接使用人民币。

　　香港房地产服务机构仲量联行在11月的报告预测说，香港长达10年的楼市上升周期正式结束，预计在2019年年底的时候，香港住宅价格至少会下跌15%,如果宏观经济面趋弱，股市持续下跌的线%。

　　历史上，楼市当然跌过，而且是暴跌过。1997年至2003年，香港房价暴跌70%以上，结果是什么呢？是之后的报复性反弹。

　　1995年开始，香港楼市逐步走向繁荣。1997年年初，香港楼市的热度，只有泡沫危机爆发前的日本楼市可以匹敌。1997年7月，金融危机爆发。再之后，2001年美国科技股泡沫破灭，2003年SARS……这期间全港房价从高峰时期的7761港元每平方英尺降到了1854港元（相当于每平米不到2万，那是2003年的香港），

　　1997至2003年，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算，“负资产”者占总购房人口的5%。

　　到2003年，在连续6年的经济低潮后市民对香港楼市彻底失去信心。就在此时，港府计划每年推出8.5万套公屋，以此彻底解决70%低收入者的住房问题。这彻底惹怒了中产阶级，因为这计划如果推出，房价想涨更不可能了。于是，后面的故事，就是这计划夭折了。

　　看完以上历史，我们有理由相信，香港楼市并非不可下跌，毕竟已经牛了10年了。但是，还会跌的跟上面那段历史的那么惨吗？以史为鉴，肯定不会了。毕竟……

　　香港楼市成交暴跌，价格下行似乎成为一种预期。但是，对于香港而言，采取的是联系汇率制度，而在美联储接连加息的背景下，美联储进入到加息的大周期，对香港而言，不得不被动跟进。然而，对于房地产价格与股票价格，往往也容易受到市场利率波动的影响，而重要的投资渠道往往也是利率敏感的产物。如果说香港房价降温，是否意味着香港房价的大幅下行，这或许仍然有待观察，但香港房价难免步入冬天，一旦缓和了土地严重失衡的状态，加大了市场供给，更容易加速香港房地产泡沫的破裂，而香港高房价泡沫的消灭，可能会引发大量断供潮，这或许引发香港本土的风险爆发。不过，对于香港高房价泡沫的破裂，可能会把这泡沫破裂风险传导至内地市场，这可能更值得我们警惕的问题。